本件勝訴案例涉及公寓大廈區分所有權人會議之決議事宜，在地狹人稠的現今，社區大樓是非常普遍的，大樓之住戶即是區分所有權人，因此則可能衍生出區分所有權會議之相關爭議，亦即共同事務、住戶權利義務之有關事項，本文分享區權人會議案之二審勝訴案例：

 

一、案件事實：

某社區設有地下3樓之獎勵停車位，可單獨對外販售給非社區住戶或出租給第三人，而該社區亦設有僅能通往地下3樓至1樓的「3號專用電梯」，故有獎勵車位所有權而非社區住戶者，是透過該3號電梯對外通行；社區住戶則是另有共同使用的1、2號電梯。

 

該社區的區分所有權人會議通過修正規約，將收費標準修正為住戶繳納800元、非住戶繳納1200元（含800元清潔管理費及400元電梯基金)，亦即非住戶需多繳納400之電梯維護基金。

 

本件案子，上訴人甲非本社區住戶，而是社區內的獎勵車位所有權人，其認為區分住戶及非住戶之收費標準，構成差別待遇，而主張該決議是權利濫用，應屬無效。

 

二、什麼是區分所有？

區分所有於日常生活中非常常見，意思是數人區分一建築物，而各自有其「專有部分」，並且就其「共用部分」按照其應有部分有所有權。白話來說就是若購買社區大樓之某一戶，則就那一戶有單獨所有權，亦即專有部分；而就社區大樓的共用部分，按其應有部分亦有所有權，因此屬於區分所有權人。公寓大廈管理條例第3條有就區分所有規定之。 

 

因此可以得知，區分所有是由專有部分與共用部分所構成的：

 

 

三、是否可以約定專用？

原則上，「共用部分」亦得約定為供特定區分所有權人使用，亦即「約定專用部分」，使區分所有權人取得共用部分之專用權，例如建築物的頂樓或外牆、地下室停車位、外牆懸掛招牌等。

 

（一）何謂約定？

 

約定是指，依照「規約」或「區分所有權人會議」之決議，前者是指經區分所有權人會議決議的共同遵守事項；後者則是區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。

 

（二）約定專用的限制

 

雖原則上得就共用部分約定為專用，然公寓大廈管理條例第7條對約定專用部分有所限制，亦即有些共用部分屬於「法定共用部分」，而不得約定為專用。

 

例如：公寓大廈本身所占之地面、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造等。

 

四、本所主張：

（一）3號電梯可以約定為專用

 

本社區所設計之3號電梯是為了讓住戶和非住戶生活居住使用的空間有所區別，專供非住戶之獎勵車位之所有權人使用，因此，電梯內僅有「1」、「B3」的按鈕，只能通往1樓至地下3樓，住戶則是使1、2號電梯，可通往各自的專有部分。

 

 因此，3號電梯於設計上對於社區住戶並無實益，且並非住戶生活上不可或缺之部分，該電梯非屬「法定共用部分」，仍得約定為專用。


 

（二）收費標準並未構成差別待遇而無效，決議非屬權利濫用

 

1.   基於使用者付費原則

 

非住戶之獎勵停車位所有權人，每車位每月需繳交清潔管理費800元及電梯維護基金400元，後者為3號非住戶專用電梯基金，以支付3號電梯之相關費用，即專款專用。 

 

基於3號電梯是專供地下三樓之非住戶之獎勵停車位所有權人使用，電梯內僅有設置1樓、B3樓之按鈕可見，且有設定磁扣，除因工務及管理中心人員外，社區住戶不可使用；且鑑於大樓電梯之電費、維修費用不斐，重要耗材又須定時更換以維電梯乘坐安全，故本件B3停車場之特定使用者收取電梯維護基金，合乎使用者付費原則，亦為維護社區公共利益所必需。

 

2.   非住戶專用電梯基金毋須持續繳納

 

該400元電梯基金，亦非需持續繳納，僅須繳納到104萬即可毋庸再繳，因為電梯廠商所估價電梯老舊須更換時費用應為104萬，因此始有繳納到104萬則毋庸再繳納之規定。 

 

電梯基金是在於維持3號電梯日常運作，故平時保養、維修費用即從電梯基金裡面扣除，如該基金低於60萬時，則須再行繳納至104萬。亦即，非住戶之獎勵停車位所有權人毋須持續繳納，僅須視電梯基金資金水位多少而繳納，甚有不用繳納之情形，然對照住戶卻須持續繳納，並無毋庸繳納之情形，則何有不公平或權利濫用之情形。

 

3.   住戶有繳納管理費

 

樓上住戶尚須繳納依專有部分面積之管理費，此費用尚須負擔社區所有公共設施，包含1、2號電梯之維修保養費用，亦包含停車會使用到之車道路面、電燈、及各項公共設施。

  

4.   調漲幅度

 

就收取車位清潔費部分，比對前後的費用調整比例，樓上住戶調幅為60%；而獎勵停車位所有權人調幅為50%，故住戶調漲的幅度尚比獎勵停車位所有權人多。

 

況且，住戶除已負擔漲幅較大之車位清潔費外，尚須依照應有部分面積應繳之管理費每坪90元(從每坪60元漲至90元)，以維護社區公共設施。

 

而非住戶之獎勵停車位所有權人，則是負擔漲幅較小之車位清潔費，且其所須繳納之管理費中其中之電梯基金部分，亦儘專供由其等使用之3號電梯，並無不公平之處。

  

5.   並非以人數優勢強行通過系爭決議

 

數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。因此該社區之地下3層的獎勵停車位所有權人，並非每人都有單獨權狀，而是數人共有地下三層之所有權，因此，於區分所有權人會議中自僅能共同行使一區分所有權人之表決權。

 

故被上訴人主張遭受其他住戶以人數優勢強行通過系爭決議、多數霸凌少數而有權利濫用情形云云，依法顯屬無據，不足委採。

 

五、法院判決：

（一）3號電梯設置的目的是供獎勵車位所有權人使用，僅是約定限制使用，亦即僅供非住戶使用，而非約定專用之決議，應非無效。

 

（二）該收費標準是基於使用者付費原則，是以使用3號電梯與否作為繳費依據，而非以住戶或非住戶予以差別，未構成差別待遇，並非無效。 

 

（三）該決議用以強化原設置獎勵停車位之開放目的、及管理維護3號電梯之公共利益，非以損害非住戶之獎勵車位所有權人為主要目的，並無權利濫用。